Bisnis.com, JAKARTA -- Sejumlah pengamat dan analis sepakat produk DIRE ke depannya bisa menjadi pilihan investasi yang menarik. Namum tetap masih banyak tantangannya.
Direktur Investa Saran Mandiri Hans Kwee menjelaskan, produk DIRE bisa menjadi ‘jembatan’ bagi beberapa pihak yang berkepentingan terutama bagi perusahaan yang memiliki aset properti.
“Aset properti ini kan tidak likuid karena harus menunggu lama untuk bisa mencapai break even point dan menghasilkan keuntungan untuk ekspansi,” ujarnya ketika dihubungi Bisnis.com, Kamis (4/7/2019).
Dengan mengeluarkan DIRE, lanjut Hans, perseroan dapat mengagunkan asetnya kepada masyarakat yang bisa ditebus kembali (buyback) dalam waktu tertentu. Adapun dana dari pengagunan aset tersebut dapat digunakan perseroan untuk ekspansi membangun properti lainnya.
Namun demikian, kurangnya pemahaman masyarakat terhadap produk DIRE ini menjadi tantangan tersendiri. Selain itu, pemain properti di Indonesia dinilai Hans juga masih terbatas pada pihak yang memiliki dana besar.
Dengan demikian, penerbitan DIRE juga akan menambah perhatian investor terhadap industri properti dan investor dapat 'membeli properti' dengan harga terjangkau. “Nah, ke depan, ini juga akan menjembatani banyak orang yang ingin membeli properti tapi uangnya terbatas, bisa masuk lewat DIRE,” lanjut Hans.
Baca Juga
Sementara itu, Vice President Research Artha Sekuritas Frederik Rasali, menambahkan bahwa tantangan lain bagi produk DIRE yang menarik ini juga berasal dari tingginya ongkos untuk mengubah aset properti menjadi DIRE.
“Termasuk salah satunya kewajiban untuk membayar pajak saat mengalihkan aset ke dalam SPV yang digunakan untuk listing, kemudian investor masih harus menanggung beban pajak saat menerima dividen,” kata Frederik.
Dirinya memaparkan, kendati dividend payout ratio dari Real Estate Investment Trust (REITs) diwajibkan minimal 90%, tetapi dividen yield yang diterima tentunya akan tertekan karena ongkos yang tinggi tadi.
Namun demikian, Frederik menilai produk DIRE dapat menjadi pilihan investasi karena telah memiliki daftar properti yang spesifik dan dapat dilihat tingkat okupansi dan penyewaan dari aset-aset yang menjadi aset dasar
Dengan demikian, risiko berinvestasi di DIRE lebih kecil ketimbang langsung berinvestasi di saham emiten properti. “Pembelian saham properti lebih memiliki profil risiko yang tinggi sebab saham properti tidak mencerminkan cash flow dari aset properti yang dimiliki perusahaan tersebut dan tidak ada jaminan pembagian dividen,” ujar Frederik.
Selain itu, saham properti di indonesia juga lebih banyak perusahaan pengembang yang mana perusahaan tersebut lebih banyak mendapat keuntungan dari penjualan tanah area yang sudah dikembangkannya.
Sementara itu, untuk saham properti yang merupakan manajemen properti, belum tentu pula perusahaan tersebut membagikan dividen. Dengan prospek penurunan suku bunga nanti, Frederik menilai penerbitan DIRE bakal jadi lebih susah
Pasalnya, Frederik menjelaskan, bila dilihat dari sisi required return on equity (Capital Asset Pricing Model), ada faktor risk free rate yang andil dalam penentuan berapa persen minimum keuntungan investasi yang harus didapat oleh investor.
“Dengan turunya suku bunga, required return on equity juga turun yang mana membuat saham-saham justru lebih menarik daripada pendapatan yang sifatnya fix—dalam kasus ini DIRE cenderung mendekati fix income dari segi cash flow-nya,” kata Frederik.
Penurunan Suku Bunga
Di sisi lain, Senior Vice President Royal Investium Sekuritas Janson Nasrial menilai prospek penurunan suku bunga BI akan berpengaruh positif bagi sektor properti yang dapat menopang prospek DIRE ke depannya.
“Dari sisi fiskal dan moneter yang akomodatif sangat mendukung sektor properti. Hanya saja tantangannya adalah mengedukasi masyarakat umum mengenai produk DIRE ini, karena banyak manfaat positifnya,” ujar Janson.
Dia menjelaskan, produk DIRE menawarkan pendapatan yang pasti dengan diversifikasi aset. Namun, perlu diperhatikan bahwa penerbitan produk DIRE nantinya jangan sampai terkena pajak ganda (double taxation) supaya DIRE bisa makin atraktif untuk pembiayaan alternatif.
Menurut Janson, emiten properti lain yang menarik untuk diterbitkan DIRE adalah PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE) dan emiten properti milik Grup Lippo.
