Bisnis.com, JAKARTA — Lembaga Pemeringkat S&P Global memprediksi pasar obligasi sektor properti akan landai tahun ini seiring dengan langkah korporasi yang diperkirakan melakukan ekspansi secara terbatas melalui instrumen utang.
Tim riset S&P Global menyebut emiten sektor properti akan lebih berhati-hati dalam menyusun anggaran belanja modal atau capital expenditure (capex) seiring adanya kenaikan biaya konstruksi dan sentimen Pemilihan Umum (Pemilu) 2024. Mereka juga memproyeksikan capex yang akan disusun meningkat paling besar 5 persen atau bahkan setara dibandingkan 2022.
Lebih lanjut, mereka menyebut emiten properti membutuhkan refinancing atau perpanjangan utang yang terbatas selama 12 bulan ke depan. Meski demikian, langkah refinancing diperkirakan akan meningkat jelang 2024 untuk menghindari besaran utang jatuh tempo 2025.
“Hal ini dapat meningkatkan kembali risiko refinancing sektor ini,” tulis tim riset S&P Global dalam riset, Rabu (22/2/2023).
Mereka menyebut terdapat pinjaman bank yang cukup besar selama 12 bulan terakhir. Emiten properti telah beralih ke bank domestik untuk melakukan pendanaan. Namun, bank domestik disebut tidak mungkin sepenuhnya memenuhi kebutuhan refinancing sektor properti.
S&P Global menyebutkan beberapa emiten properti membutuhkan kucuran dana pada 2023 dan 2024. Diantaranya adalah PT Agung Podomoro Land Tbk. (APLN), PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE), dan PT Alam Sutera Realty Tbk. (ASRI).
Baca Juga
Menilik laporan keuangan per 30 September 2022, APLN menerbitkan Senior Notes Tahun 2017 sebesar USD 300.000 ribu dengan tingkat bunga tetap 5,95 persen per tahun dan terutang setiap 6 bulan pada 2 Juni 2017. Utang tersebut memiliki jatuh tempo pada 2 Juni 2024.
Sementara BSDE melalui entitas anak, yakni Global Prime Capital Pte. Ltd., menerbitkan Senior Notes dengan nilai nominal sebesar US$ 300 juta pada 23 Januari 2020. Seluruh Senior Notes dijual pada nilai nominal dan tercatat di Singapore Exchange Securities Trading Limited.
Senior Notes Global Prime Capital (GPC) VI memiliki jatuh tempo pada 23 Januari 2025. Suku bunga Senior Notes adalah tetap sebesar 5,95 persen per tahun untuk tahun pertama sampai dengan tahun kelima.
Kemudian, ASRI menerbitkan surat Utang Senior dengan Jaminan (Senior Secured Notes) pada 2 November 2020. Utang tersebut memiliki jatuh tempo pada 2 November 2025.
Utang tersebut memiliki tingkat bunga 6,25 persen per tahun sejak tanggal penerbitan sampai dengan tanggal 2 November 2021 yang dibayar secara tunai. ASRI dapat memilih untuk membayar bunga untuk jangka waktu 6 bulan sejak tanggal penerbitan sampai dengan 6 bulan setelah tanggal penerbitan, melalui penerbitan tambahan Surat Utang 2025 (2025 PIK Notes) dengan jumlah pokok sebesar bunga yang jatuh tempo dan terutang (2025 PIK Interest) dikenakan bunga 6,50 persen per tahun.
Dalam riset yang sama, S&P Global menyebut sentimen melemahnya pembelian telah meredam momentum penjualan perumahan di Indonesia. Mereka memproyeksikan adanya penurunan rata-rata hingga satu digit dalam prapenjualan atau marketing sales pada 2023.
“Inflasi, tingkat hipotek yang lebih tinggi, dan kurangnya skema insentif baru seperti diskon PPN pada tahun 2021 dan 2022, akan membatasi keinginan konsumen,” kata mereka.
Adapun kualitas kredit dari emiten properti diperkirakan tidak akan membaik. Pengembang memiliki kapasitas terbatas dalam melakukan pengurangan utang akibat lambatnya arus kas.
Hal ini disebabkan oleh lambatnya penjualan, dan tingginya biaya konstruksi. Selain itu, pengembang terus membayar kembali kewajiban utang dolar AS dengan pinjaman bank domestik.
“Mereka [pengembang] akan mengikis posisi kas mereka karena fitur amortisasi dari pengaturan ini,” tutur mereka.
