Bisnis.com, JAKARTA—Moody’s dan Fitch, dua lembaga pemeringkat asing menetapkan rating terhadap outlook pengembang properti, PT Modernland Realty Tbk di level (P)B2 dan B.
Moodys Investors Service menetapkan rating provisional corporate family kepada PT Modernland Realty Tbk (Modernland) di level (P) B2.
Moody’s juga memberikan peringkat provisional senior unsecured bond rating dari yang akan dikeluarkan oleh Modernland Overseas Pte Ltd, entitas perusahaan Modernland. dan dijamin oleh Modernland dan anak perusahaan. Adapun outlook peringkat stabil, di mana hal ini adalah pertama kalinya Moody’s menetapkan peringkat Modernland.
Status sementara dari penilaian akan dihapus setelah selesainya penerbitan obligasi global (global bond) dan akuisisi Modernland terhadap 51% saham PT Mitra Sindo Sukses (MSS) dan PT Mitra Sindo Makmur (MSM) yang lebih dikenal sebagai Jakarta Garden City (JGC), dari Keppel Land Ltd. Modernland saat ini memiliki kepemilikan 49% di MSS dan MSM.
Modernland berencana untuk menggunakan dana dari penerbitan global bond tersebut untuk akuisisi JGC dan untuk melunasi sebagian utang bank yang ada.Peringkat (P)B2 mencerminkan transisi dalam profil bisnis Modernland untuk mencakup pengembangan kota-kota industri dan perumahan, di mana track record untuk saat ini masih terbatas. Meskipun penurunan harga dan risiko pasar masih ada, proyek Modernland memiliki risiko pembangunan yang relatif rendah.
Pada Januari 2012, Modernland mengakuisisi Modern Cikande sebuah kawasan industri di wilayah barat Jabodetabek. Sebelum akuisisi, perusahaan fokus pada proyek kota mandiri andalannya yaitu Kota Modern, di Tangerang.
Jacintha Poh, analis Moody’s mengatakan setelah akuisisi JGC, perusahaan akan memiliki komposisi land bank (lahan kosong) yang sehat, yang mampu mendukung pengembangan selama sekitar 10 tahun ke depan.
“Ini akan memberi posisi yang baik untuk mendapatkan keuntungan dari dinamika industri yang positif untuk pengembangan sektor kawasan industri serta perumahan di Jakarta, " katanya dalam rilis, Senin (29/7).
Di sisi lain, menurut Jacinta penambahan JGC akan mengubah fundamental Modernland, pihaknya khawatir tentang kemampuannya untuk melaksanakan proyek JGC tanpa Keppel Land, mitranya yang lebih berpengalaman.
“Hal itu menjadi catatan kami, mengingat kurangnya track record Modernland dalam melaksanakan proyek-proyek sebesar ini ", tambah Jacinta, yang juga pimpinan analis perusahaan sektor properti lain di Indonesia.
Jumlah land bank Modernland adalah 1.231 hektar (ha) per 31 Maret 2013, yang termasuk 238 ha di JGC dan 503 ha di Cikande Modern.
Adapun lahan pengembangan utama JGC seluas 265 ha, sebuah kota mandiri terpadu di Cakung, Jakarta Timur, yang didirikan pada 2005 dari joint venture antara Modernland dan Keppel Land.
Saat ini pembangunan berada tahap pengembangan dasar yaitu pembangunan infrastruktur dan baru empat cluster perumahan yang diluncurkan sejauh ini.
“JGC akan mendorong pertumbuhan perusahaan di segmen perumahan untuk 2 tahun ke depan, sementara Cikande Modern bisa menopang pertumbuhan perusahaan untuk kawasan industri,” ucap Jacinta.
Dia menambahkan, meski akuisisi lahan di Modern Bekasi akan memberikan pertumbuhan jangka panjang bagi perusahaan, pihaknya tidak menganggap proyek tersebut akan menghasilkan arus kas yang berarti hingga 2015.
Penaikan peringkat dibatasi oleh skala usaha Modernland yang kecil dan kurangnya keragaman geografis di luar Jabodetabek. Perusahaan juga tidak memiliki sumber recurring income (pendapatan berkelanjutan), dan memiliki sejarah restrukturisasi hutang selama krisis 1997-1998.
Selain itu, proyeksi free cash flow (arus kas) kemungkinan akan tetap negatif dalam 2 tahun ke depan karena tanah akuisisi di Modern Cikande dan Modern Bekasi mengisi landbank kawasan industrinya. Meskipun demikian, penentuan waktu akuisisi dan sebagian besar arus kas tetap berada pada kebijaksanaan perusahaan.
Sekitar 40% dari arus kas masuk Modernland tahun ini diperkirakan berasal dari penjualan tanah kepada Alam Sutera (B1 stabil), yang dapat mendukung likuiditas, tetapi juga memerlukan kredit yang berisiko.
Pada Februari 2013, Modernland setuju untuk menjual 170 hektar lahan di Tangerang kepada Alam Sutera sebesar Rp3,4 triliun selama 30 bulan dan telah menerima Rp700 miliar sampai sejauh ini. Modernland memiliki kas Rp711 miliar pada akhir Maret 2013.
Prospek stabil mencerminkan ekspektasi Moody’s, Modernland akan mencapai target penjualan dan pertumbuhan arus kas operasional, dengan membuat track record dalam melaksanakan proyek JGC dan menjaga disiplin keuangan ketika mengejar terget pertumbuhan.
Penaikan rating belum memungkinkan dalam jangka pendek dan menengah, tetapi bisa terjadi apabila strategi ekspansi Modernland, yang didukung oleh perbaikan berkelanjutan dalam kinerja penjualan berhasil dan arus kas positif, serta likuiditas yang solid berupa saldo kas.
Namun jika total pendapatan dalam setahun bisa mencapai lebih dari Rp4 triliun secara berkelanjutan, maka penaikan rating dimungkinkan terjadi.
Di sisi lain, tekanan bisa muncul jika profil keuangan dan likuiditas melemah karena masalah dengan melaksanakan rencana bisnis dan kesulitan memenuhi target penjualan, terutama di JGC.
Selain itu memburuknya pasar properti di Indonesia dan melemahnya profil kredit Alam Sutera, juga dapat menjadi katalis negatif karena kemampuan untuk layanan pembayaran angsuran atas pembelian tanah dari Modernland terpengaruh.
Sementara jumlah pendapatan yang kurang dari Rp1,8 sampai Rp2,0 triliun serta arus kas yang negatif secara konsisten juga bisa memicu downgrade.
Peringkat Fitch
Leslie Tan, juru bicara Fitch mengatakan, pihaknya juga memberikan peringkat senior tanpa jaminan untuk Modernland di posisi `B` dan peringkat ekspektasi atas rencana penerbitan obligasi dalam dolar Amerika Serikat di `B (EXP)` dengan recovery rating di `RR4`.
"Obligasi akan diterbitkan oleh Modernland Overseas Pte Ltd dan dijamin oleh PT Modernland Realty Tbk serta anak perusahaan. Peringkat final tergantung pada diterimanya dokumentasi final, sesuai dengan informasi yang diterima sebelumnya," kata Leslie dalam rilis, Senin (29/7).
Menurut Leslie, terbatasnya pendapatan berulang (recurring income) Modernland merupakan hal utama yang membedakan perusahaan ini dengan perusahaan lain yang memiliki peringkat lebih tinggi pada skala internasional.
Dia menambahkan, pendapatan berulang perusahaan yang berasal dari pendapatan jasa manajemen estate dan hotel, masih kecil dan berkontribusi kurang dari 10% dari total EBITDA.
"Fitch berpendapat pendapatan berulang Modernland yang kecil menjadi faktor utama yang membatasi peringkatnya, terutama mengingat sifat siklikal dari sektor properti," terangnya.
Didirikan pada 8 Agustus 1983, Modernland adalah pengembang properti terpadu di Indonesia yang berfokus pada pengembangan kawasan industri, perumahan, kota mandiri dan memiliki sebagian kecil segmen kawasan komersial.
Perusahaan ini terdaftar di Bursa Efek Jakarta pada 1993, dan 63% dimiliki oleh keluarga Honoris melalui kepemilikan langsung dan beberapa perusahaan induk, termasuk AA Land Pte Ltd yang memegang 16,6% saham.
_1673406543.jpg?w=348&h=261)
