Dalam 30 tahun terakhir, kota Shenzen di China telah berkembang dengan sangat pesat dari sebuah kampung nelayan dengan penduduk tidak lebih dari 30.000 jiwa menjadi salah satu kota penting dunia dengan sedikitnya 12 juta penduduk.
Shenzen menjadi contoh kota yang dibangun dengan perencanaan matang dalam skala besar dan tempo singkat, penuh dengan pencakar langit. Kini kota tersebut menjelma menjadi kota teknologi dunia dengan sistem yang modern dan nyaman.
Visi untuk memiliki kota seperti itu di Indonesia rupanya telah menggerakkan taipan James Riady melalui Lippo Group untuk mengambil langkah berani membangun proyek ambisius bernama Meikarta di Cikarang, Jawa Barat.
Pada 13 Mei 2017, Lippo Group secara resmi meluncurkan proyek ini dan mendapat sambutan tinggi dari masyarakat. Proyek tersebut bahkan medapat rekor MURI untuk penjualan terbanyak dalam sehari itu, yakni mencapai 16.800 unit hingga pukul 14.00 WIB.
James mengungkapkan proyek ini menjadi wujud dari ambisi terbesar Lippo setelah 67 tahun berkiprah di Nusantara. Lippo ingin menjadi pengembang pertama di Tanah Air yang membangun kota kreatif skala massif dengan perencanaan yang benar-benar matang.
Tahap pertama dari proyek senilai Rp278 triliun ini akan dibangun di atas lahan 22 juta meter persegi. Seperti halnya Shenzen, proyek ini ingin dikebut dalam tempo sesingkat mungkin, hanya dalam tiga hingga lima tahun ke depan.
Ambisi besar ini mendapat beragam tanggapan. Tidak sedikit yang sangsi terhadap mimpi besar tersebut. Namun, Lippo secara terang-terangan sudah mengumumkannya dan menjamin mampu memenuhi kebutuhan modalnya melalui serangkaian kerja sama.
Lucky Bayu Purnomo, Analis Danareksa Sekuritas, mengatakan bahwa Lippo Group memiliki reputasi yang baik di bidang properti. Ada tiga pertimbangan utama yang menjadikan kehadiran proyek Meikarta ini akan memberi sentimen positif bagi Lippo Group.
Pertama, Lippo selama ini cukup sukses dalam menerbitkan instrumen investasi berupa real estate investment trust atau dana investasi real estate (REITs/DIRE). REITs yang diterbitkan Lippo terbukti cukup popular dan berhasil terserap pasar.
Lucky menilai, kesuksesan Lippo dalam menerbitkan REITs dengan aset dasar mal, rumah sakit, perkantoran atau infrastruktur mengindikasikan kepercayaan investor terhadap kinerja Lippo secara umum.
Kedua, penjualan properti Lippo tersebar di berbagai wilayah Indonesia dan memiliki reputasi yang baik serta diversifikasi produk yang unggul, mulai dari residensial, komersial hingga manajemen aset. Ketiga, Lippo memiliki jaringan bisnis yang beragam yang semuanya masih memiliki potensi pasar yang besar serta pertumbuhan yang menjanjikan.
“Pasar akan melihat proyek Meikarta ini cukup baik dan cukup positif karena sentimen yang ada itu cukup baik. Meikarta akan menjadi muara dari seluruh kegiatan Lippo, akan mudah bagi dia untuk melakukan initegrasi dalam satu proyek itu,” katannya, Senin (29/5/2017).
Lucky menilai, hadirnya proyek ini tidak saja akan menjadi sentimen positif bagi perusahaan-perusahaan di Lippo Group yang telah bergelar tbk., tetapi juga bagi calon-calon emiten dari Lippo Group di masa mendatang.
Kehadiran proyek ini pertama-tama akan mendorong kinerja PT Lippo Karawaci Tbk. (LPKR) serta anak perusahaannya, yakni PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK) dan PT Silloam International Hospital Tbk. (SILO). Selain itu, dengan adanya rencana pembangunan tujuh mall seluas 1,5 juta m2 akan turut mengerek kinerja PT Matahari Putra Prima Tbk. (MPPA).
Rekomendasi Beli
Lucky memberi rekomendasi beli untuk saham-saham Lippo seiring dengan diluncurkannya proyek tersebut. Menurutnya, harga saham emiten Lippo Group masih berpotensi tumbuh antara 9% hingga 12% di sisa tahun ini.
Meski begitu, proyek Meikarta bukan tanpa resiko. Proyek ini digadang-gadang rampung dalam tiga tahun hingga lima tahun, padahal bisnis properti saat ini masih mengalami banyak tekanan serta cenderung kelebihan pasokan, khususnya di Jakarta.
Sementara itu, Lippo mesti bersaing pula merebut pasar dengan sejumlah perusahaan lain di lokasi sekitarnya yang juga memiliki rencana untuk pengembangan kota mandiri dengan fasilitas yang memadai.
Bima Setiaji, Analis NH Korindo Sekuritas, menilai keseimbangan antara tingkat kebutuhan dan pasokan bagi pasar properti kemungkinan baru akan mulai terjadi setelah lima tahun ke depan. Artinya, masih butuh waktu sebelum penjualan properti Meikarta tumbuh pesat dan berkontribusi optimal bagi Lippo.
Lagi pula, harga lahan industri di Cikarang yang masih berkisar pada Rp2 juta per meter persegi akan menjadikan harga hunian yang ditawarkan Meikarta mulai Rp12 juta per m2 terasa cukup mahal, meskipun bila dibandingkan Bekasi harga tersebut cukup bersaing.
“Mungkin untuk jangka pendek langkah ini masih menjadi sentimen negatif bagi pasar karena pembangunannya massif sekali sehingga justru akan oversupply,” tuturnya.
Sementara itu, Ferry Salanto, Associate Director Colliers International Indonesia, mengatakan tren permintaan terhadap ruang perkantoran saat ini masih cenderung berkiblat ke Jakarta, khususnya CBD. Sulit untuk berharap kawasan lain di luar Jakarta bisa menyainginya, sementara Jakarta sendiri kini masih kelebihan pasokan.
Padahal, Lippo ingin membangun Meikarta tahap pertama dengan sedikitnya 100 gedung pencakar langit, yang tidak saja apartemen tetapi juga perkantoran. Meski Lippo akan membedol sejumlah perusahaannya ke sana, kapasitasnya yang ambisius kemungkinan tetap akan berlebih.
Meski begitu, lokasi yang dipilih Lippo untuk menghadirkan proyek ini memang merupakan lokasi yang menjanjikan. Dani Indra Bhatara, Vice President Coldwell Banker Commercial, mengatakan Cikarang memiliki dua syarat yang memadai untuk hadirnya sebuah kota baru, yakni basis ekonomi yang kuat serta infrastruktur yang memadai.
Kawasan tersebut sudah ramai dengan industri. Sementara itu, sejumlah proyek infrastruktur besar tengah dibangun di sekitarnya, seperti jalan tol layang Jakarta—Cikampek, LRT, kereta cepat, pelabuhan laut dalam Patimban, dan bandara internasional Kertajati.
Lippo sendiri mencatat koridor Jabodetabek—Bandung menjadi pusat bagi 60% ekonomi nasional. Dari jumlah tersebut, 70%-nya berada di Bekasi—Cikarang, tempat Meikarta berada. Potensi pertumbuhan penduduk di sana diperkirakan akan menembus 15 juta dalam 20 tahun ke depan.
Atas hal tersebut, Lucky Bayu menilai bahwa Cikarang tergolong daerah yang punya potensi untuk tumbuh dan berkembang. Dibandingkan Jakarta, potensinya lebih tinggi sebab Jakarta sudah sangat matang dan padat.
Lucky menilai, keputusan Lippo untuk menempatkan proyek ambisiusnya di Cikarang adalah keputusan tepat karena kota ini berada di antara dua kota padat modal, yakni Jakarta dan Bandung, sehingga cenderung lebih cepat berkembang.
Calon pembeli properti di sana sudah cukup terdidik terkait karakter investasi properti, sebab umumnya mereka adalah masyarakat kelas menengah atas dari Jakarta dan Bandung. Hal ini terbukti dari tingkat pertumbuhan penjualan properti di Cikarang yang relatif lebih cepat dibandingkan kota penyangga Jakarta yang baru lainnya, seperti Sentul.
Oleh karena itu, secara potensi Cikarang memang prospektif untuk menjadi Shenzen baru ala Indonesia, apalagi sudah ada pengembang yang cukup berani untuk memulainya.
Lippo memiliki visi menjadikan Meikarta sebagai pusat ekonomi baru yang akan menggantikan Jakarta dengan tatanan kota yang lebih rapih dan indah. Terwujudnya Meikarta jelas merupakan pertaruhan bagi reputasi Lippo Group di Tanah Air.
