Bisnis.com, JAKARTA - Emiten-emiten properti tampaknya mesti siap untuk menghadapi satu tahun lagi pasar yang lesu setelah tiga tahun belakangan mengalami siklus pelemahan yang berkelanjutan. Investor pun perlu lebih waspada dan cermat memilih emiten yang tepat bila tetap ingin berinvestasi di sektor ini.
Kinerja sektor properti sepanjang tahun lalu secara umum tidak terlalu menggembirakan, yang mana sudah terjadi 3 tahun terakhir. Harapan 2017 sebagai tahun pemulihan rupanya belum cukup terbukti dan mendorong nilai saham emiten-emiten di sektor ini terdepresiasi.
Berdasarkan data Bursa Efek Indonesia, indeks sektor properti, real esate dan konstruksi bangunan sepanjang 2017 turun 4,31% di saat IHSG justru melonjak 19,99%. Kinerja sektor properti ternyata tidak terbukti membaik meski suku bunga Bank Indonesia turun dan kebijakan loan to deposit ratio diperlonggar.
Antonia Febe Hartono, Analis Danareksa Sekuritas, menilai investor cenderung enggan untuk berinvestasi di properti sepanjang tahun lalu. Penjualan masih ditopang oleh para pengguna akhir, bukan investor yang membeli untuk tujuan investasi, entah untuk disewakan atau dijual kembali.
Di sisi lain, berdasarkan data emiten yang ditangani Danareksa Sekuritas, prapenjualan atau marketing sales hingga 11 bulan 2017 lebih banyak ditopang oleh penjualan borongan atau bulk sales.
Tingkat penyerapan atau take up rate atas proyek-proyek rumah tapak baru yang diluncurkan emiten sangat beragam, terendah 10,6% hingga tertinggi 100%. Ini menunjukkan masyarakat sangat selektif membeli properti.
Dirinya tidak melihat akan ada peningkatan signifikan pada permintaan properti 2018. Penjualan masih akan didominasi oleh para pengguna akhir untuk rumah pertama sehingga cenderung terbatas secara jumlah dan nilainya.
Dirinya menilai ada 5 faktor yang cedenderung masih akan menahan gairah investasi properti tahun ini dan berdampak pada potensi depresiasi lanjutan pada harga saham emiten properti. Lima faktor ini menjadi alasan Danareksa memberi rekomendasi netral atas sektor ini.
Pertama, peningkatan harga properti sejauh ini masih sangat terbatas. Kedua, tingkat imbal hasil sewa relatif rendah beberapa tahun belakangan. Ketiga, selisih harga antara pasar properti primer dan sekunder masih cukup besar.
Keempat, ketidakpastian mengenai pemilu presiden 2019. Kelima, pengawasan dari otoritas pajak yang ketat mendorong orang untuk menempatkan uang mereka di bank atau untuk berinvestasi pada aset yang menghasilkan keuntungan lebih tinggi, seperti obligasi pemerintah.
“Kami hanya berharap prapenjualan secara agregat bisa tumbuh 8,6% yoy, lebih tinggi dari estimasi kami terhadap tingkat pertumbuhan prapenjualan 2017 sebesar 2,7% yoy,” ungkapnya.
Franky Rivan, Analis Mirae Asset Sekuritas, juga sependapat. Tahun 2017 diwarnai kelebihan pasokan di pasar properti dan kemungkinan kondisi yang sama akan berlanjut tahun ini. Padahal, sejak pertengahan tahun lalu ada dukungan kuat dari pemerintah untuk sektor ini.
Sayangnya, lanjutnya, dukungan ini kemungkinan berbalik tahun ini. Kenaikan inflasi dan suku bunga the Fed kemungkinan akan memaksa Bank Indonesia untuk menaikkan suku bugannya tahun ini. Mirae mempertimbangkan BI 7-DRR tahun ini akan meningkat 50 bps ke level 4,75%.
“Karena suku bunga acuan yang lebih tinggi akan berarti naiknya suku bunga KPR nantinya, hal ini memperkuat pandangan netral kami di sektor properti,” katanya.
Ada sejumlah alasan Franky mempertahankan rekomendasi netral atas sektor properti. Pertama, kelebihan pasokan akan berlanjut, dan peluang turunnya inventory days developer cenderung terbatas.
Inventory days atau lama hari satu unit properti disimpan sebelum akhirnya terjual rata-rata 1.113,8 hari per September 2017, meningkat dibandingkan 2016 1.101,7 hari. Tingginya tingkat kelebihan pasokan menyebabkan indeks harga properti Indonesia turun.
Kedua, di sisi lain permintaan properti tetap berpeluang membaik mengingat pertumbuhan PDB 2018 menurut perkiraan Mirae mencapai 5,3%, serta adanya berbagai pelonggaran kebijakan di sektor ini sepanjang 2017 diperkirakan mulai
Ketiga, peluang peningkatan suku bunga berpotensi melemahkan sentimen sektor ini . Keempat, developer sekarang diperdagangkan di valuasi wajar meskipun telah turun dalam sepanjang 2016-2017. Saham sektor ini diperdagangkan di price earning (PE) ratio 13,5 kali berdasarkan proyeksi laba 2018, dekat -0,5 standar deviasinya di 14,4 kali.
Mirae menunjuk PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE) sebagai pilihan utama tahun ini dengan target harga Rp2.100, sebab memiliki reputasi yang baik dengan cadangan lahan yang luas. Selain itu, penjualannya juga tidak saja terbatas pada properti, tetapi juga lahan sehingga revenue tetap terjaga.
Sementara itu, Danareksa Sekuritas memilih saham PT Pakuwon Jati Tbk. (PWON) dan PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) sebagai top picks. Danareksa memberi rekomendasi beli untuk keduanya dengan target harga Rp720 untuk PWON dan Rp1.350 untuk CTRA karena valuasi keduanya yang dianggap murah sementara potensi kinerja membaik.
Danareksa Sekuritas juga merekomendasikan beli untuk BSDE dan PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA), meskipun bukan menjadi pilihan utama. Target harga BSDE ditaksir Rp2.000, sementara SMRA Rp1.100.
Ferry Salanto, Associate Director Colliers International Indonesia, mengatakan sejumlah sektor properti justru mengalami koreksi harga sepanjang tahun lalu. Kondisi pelemahan relatif merata di semua sektor, tidak saja hunian, tetapi juga perkantoran, hotel, lahan industri, dan ruang ritel/ mall.
Sepanjang tahun lalu, banyak pengembang memutuskan menunda penyelesaian proyek apartemennya, antara lain karena sulitnya penjualan. Dari proyeksi awal pasokan baru apartemen Jakarta mencapai 21.167 unit, yang benar-benar terealisasi hanya 38% saja.
Proyek yang tertunda itu akan bergeser penyelesaiannya ke tahun ini. Total pasokan baru apartemen Jakarta tahun ini diproyeksikan akan mencapai 34.043 unit, pasokan tertinggi dalam beberapa tahun terakhir.
“Ini agak mengerikan dari sisi supply-nya, karena ini banyak sekali sementara penyerapan per tahun itu tidak setinggi supply tahunannya,” katanya.
Ferry menilai, secara umum akan ada perbaikan di industri properti tahun ini, tetapi relatif terbatas rata-rata tumbuh hanya sekitar 5%. Tingkat pertumbuhan ini belum cukup menarik bagi investor untuk aktif investasi di sektor ini.
Permintaan kemungkinan masih akan didominasi segmen menengah-bawah yang memang kalangan pengguna akhir. Di sisi lain, pengembang tentu tidak mudah untuk serta merta mengubah pangsa pasarnya dari segmen menengah-atas ke segmen menengah-bawah untuk untuk mengimbangi permintaan yang lebih tinggi di segmen ini.
Maybank KimEng Sekuritas menilai hal tersebut justru berpotensi mereduksi profitabilitas perseroan dan perseroan harus memangkas rata-rata harga jual sebesar 50% yang bisa berimbas pada positioning perseroan. Dalam hal ini, CTRA diuntungkan sebab memberi fokus cukup besar pada segmen menengah-bawah. Maybank KimEng merekomendasikan beli untuk CTRA dengan target harga Rp1.600.
